Obecnie aż 64% udzielanych kredytów hipotecznych to kredyty w walutach obcych, z czego ponad 90% to kredyty w EUR. Tym bardziej cieszy więc fakt, że właśnie DnB NORD Polska SA ma wg Comperia.pl najlepszy kredyt hipoteczny w EUR. Pierwsza trójka przedstawia się następująco:

TOP3 – kwota: 200 tys. zł, okres: 30 lat, wkład własny: 20%, waluta: EUR

Kredyt w PLN jest domeną Banku Zachodniego WBK, a DnB znalazło się zaraz za nim:

TOP3 – kwota: 200 tys. zł, okres: 30 lat, wkład własny: 20%, waluta: PLN

Mamy okresy, gdy nasza waluta mozolnie, powoli zyskuje na wartości, by nagle w krótkim czasie mocno stracić. Ktoś powie, że to wpływ spekulantów. Moim zdaniem jest to jednak wpływ cyklicznych czynników globalnych oraz w mniejszym stopniu – sytuacji wewnętrznej. Złoty jest maleńkim trybikiem w globalnej machinie finansowej. W ostatnich latach na poziom złotego negatywnie wpływały m.in.: globalny kryzys oraz znaczna awersja do ryzyka. Niestety złoty znalazł się w koszyku walut wschodzących i nie udało mu się z niego wyizolować, przez co stracił proporcjonalnie więcej, niż faktycznie powinien. Doszła do tego nieciekawa sytuacja polskiego budżetu w pierwszej połowie 2009r.  i na efekty nie trzeba było długo czekać. Gdy sytuacja była na prawdę nieciekawa, nieoczekiwanie Międzynarodowy Fundusz Walutowy przyznał spore środki na stabilizację makroekonomiczną regionu rynków wschodzących, co przy pozytywnych sygnałach o planowanych nowelizacjach budżetu i odrzuceniu pomysłu powiększania długu publicznego – pozwoliło złotemu szybko wyjść z dołka i pokonywać kolejne punkty oporu wskazywane przez Analizę Techniczną.

Większość prognoz szacuje dalsze, dość silne umacnianie złotego w całym 2010r, szczególnie w jego drugiej połowie. Czy są jednak ku temu makro i mikroekonomiczne przesłanki? Niewątpliwie, aby taki scenariusz był możliwy, konieczne jest spełnienie na raz co najmniej kilku warunków, takich jak:

• stabilna sytuacja polityczna (rząd i fotel prezydenta w „jednych” rękach),
• lepsza kondycja budżetu niż wcześniejsze przewidywania,
• wyższy dochód krajowy,
• ograniczenie wydatków publicznych,
• mniejsze potrzeby pożyczkowe,
• spadek prawdopodobieństwa przekroczenia długu publicznego na poziomie 55% PKB (np.  przez zmianę w definicji długu publicznego).

Jak widać, lista jest dość pokaźna, a mimo to jedynie polski rząd prognozuje deprecjację złotego wobec walut obcych. Zdecydowana większość analityków krajowych i zagranicznych obstawia sporą aprecjację. Czy słusznie? Poszukajmy na rynku lokalnym argumentów przemawiających przeciw silnemu umacnianiu złotego:

• niepewność budżetu na 2010 i 2011r.
• wątpliwości co do możliwości finansowania deficytu znaczącymi przychodami z prywatyzacji
• duża skala potrzeb pożyczkowych budżetu, które mogą sięgnąć nawet 200 mld złotych
• zdecydowany spadek zainteresowania akcesją do strefy euro, co automatycznie odsuwa w czasie planowaną datę przyjęcia przez Polskę wspólnej waluty
• niepewność tempa wzrostu w latach 2009-2011

A są to jedynie czynniki lokalne. Gdy dodamy do tego nadal niestabilną sytuację na rynku globalnym, podtrzymującą niechęć do podejmowania ryzyka i rozpoczynania nowych inwestycji – nie stwarza to stabilnych podstaw do silnej aprecjacji złotego.

Jaki zatem będzie średni kurs złotego do EUR 31.12.2010r?
Poniżej kilka aktualnych prognoz. Obiecuję, że na koniec roku wrócę do tematu i zobaczymy, kto był najbliżej prawdy

• JP Morgan – 3,80zł
• Morgan Stanley – 3,70zł
• Bank of America – 2,69zł
• Moja prognoza – 3,90zł

–

* Zachęcam do przeczytania artykułu Janusza Jankowiaka „Co tak miota tym złotym?” w styczniowym numerze „Forbes” – znajdziecie tam szczegółową analizę autora, która zainspirowała mnie do napisania tego krótkiego posta.

Początek 2009r. to zdecydowanie okres, który był niekorzystny dla wszystkich: sprzedających, kupujących i banków. Skutki „kryzysu” były jeszcze mocno odczuwalne, kłopoty z finansowaniem nieruchomości spowodowały zdecydowane zmniejszenie liczby zawieranych transakcji, spadek sprzedaży u developerów sięgnął nawet 90%, dzięki czemu można było dość mocno negocjować ceny, lecz nastroje kupujących ze względu na wciąż odczuwalne skutki kryzysu oraz niepewną przyszłość – nie skłaniały do zakupów. Na szczęście sytuacja z miesiąca na miesiąc poprawiała się i już po wakacjach można było odczuć zwiększony ruch na rynku nieruchomości, głównie dzięki pewnemu ustabilizowaniu się sytuacji na rynkach finansowych oraz rozpoczęciu akcji kredytowych w niektórych bankach. Tendencja ta utrzymywała się aż do końca roku i wszystko wskazuje na to, że utrzyma się dalej. Banki chętniej otwierają się na nowych klientów i powoli zaczynają udzielać kredytów z co raz wyższym LTV sięgającym nawet 100%. Automatycznie spowodowało to również usztywnienie cen na rynku pierwotnym. Developerzy zdecydowanie mniej chętni są do negocjacji cen, pojawia się więcej kupujących więc „jeśli nie ten, to inny…”. Wyjątkiem są duże mieszkania i największe domy na osiedlach domków jednorodzinnych, które najtrudniej sprzedać – tam nadal można dość skutecznie negocjować ceny o nawet 15%.  Rok 2009 przyniósł nam także zmianę w preferencjach kredytobiorców. Po okresie wielkiej popularności franka szwajcarskiego przyszedł czas na euro. Sytuację taką niejako wymusiły banki, znacznie ograniczając akcję kredytową w CHF, za to przedstawiając ciekawe warunki dla kredytów w EUR. Również niskie stopy procentowe Euriboru, które pod koniec roku spadły poniżej 1% w porównaniu do ponad 4% dla Wiboru – nie pozostają bez znaczenia. Nastąpiło także spore ożywienie w kredytach w PLN współfinansowanych programem „Rodzina na swoim”. Było to możliwe dzięki wzrostowi limitów cen metra kwadratowego mieszkania, od którego można starać się o dopłaty oraz niewielkim spadkom cen nieruchomości, które teraz „łapały się” do programu.

Co może przynieść nam rok 2010? Czy będzie w jakiś sposób przełomowy?

Dobre pytanie Trudno prognozować jakieś wielkie zmiany, tym bardziej w perspektywie 12 miesięcy, gdzie jak pokazał rynek wiele nieprzewidzianych rzeczy może się wydarzyć. Z pewnością w Nowy Rok wchodzimy z optymistyczną perspektywą co do pozyskiwania środków na zakup nieruchomości. Większa dostępność kredytów hipotecznych jaką obserwowaliśmy w ostatnich miesiącach z pewnością będzie kontynuowana w najbliższym czasie, co spowoduje większy popyt i jednocześnie podaż na rynku. Developerzy co raz chętniej „odmrażają” bowiem projekty, które miały ruszyć w 2009r. i mając wykupione grunty, pozwolenia na budowę etc.  czekały tylko na decyzje zarządów o rozpoczęciu budowy i akcji sprzedażowej. Co do waluty w jakiej będziemy finansować nasze wymarzone „M”, niezmiennie na czele pozostanie złoty (w 2009r. ok 85-87% udzielonych przez banki kredytów mieszkaniowych), za nim EUR (ok 10% kredytów w 2009) i na końcu CHF (ok 3-5% kredytów w 2009r). Sądzę, że w 2010r. nieco większy udział w rynku będą miały kredyt w Euro, m.in. za sprawą ograniczeń i zmian jakie planowane są w programie „Rodzina na swoim”. Rząd planuje na 3 lata wstrzymać dopłaty na zakup nieruchomości na rynku wtórnym oraz obniżyć limit dopłat z 40% do 30% średniego kosztu budowy. Oznacza to powrót do sytuacji z 2008r. gdzie tylko nieliczne mieszkania spełniały kryteria programu „RnS”. Oczywiście oficjalnie wykluczenie z dofinansowania rynku wtórnego ma wspomóc developerów zwiększając ich sprzedaż, jednak moim zdaniem działania te dążą tylko i wyłącznie do automatycznego wygaszania programu, aż liczba zainteresowanych nim kredytobiorców będzie tak mała, że program będzie można oficjalnie zamknąć uznając go za niepotrzebny. Dzięki temu w budżecie pozostanie ładnych „kilka” milionów złotych więcej. Warto przytoczyć tu, że tylko w pierwszych trzech kwartałach 2009r. udzielono już ponad 22 tys. kredytów na kwotę ponad 3,7 mld zł dofinansowanych programem „RnS”. To więcej niż łącznie w pierwszych dwóch latach obowiązywania programu.

Jak będą zachowywały się ceny nieruchomości?
Opinie są jak zwykle różne. Moim zdaniem ceny na pewno nie spadną. Przewiduję kilku procentowy wzrost wartości średnio o 5-7% w skali roku. Oczywiście sporo zależy od samej nieruchomości i lokalizacji, bowiem w 2009r. ceny mieszkań z wielkiej płyty, w słabej lokalizacji mniejszych miast spadły nawet o 20%, nie mniej zdecydowana większość nieruchomości utrzymała swoją wartość lub lekko zyskała na wartości i w 2010r. powinna zyskać kolejnych kilka procent.

Podsumowując: uważam że rok 2009 mimo, iż był trudny – przyniósł nam odrobinę „normalności”. Był jak kubeł zimnej wody. Wszyscy z dużo większą rozwagą przystępowali do zakupów, decyzje były bardzo przemyślane, ajeśli komuś bardzo zależało na zakupie i dysponował odpowiednią zdolnością kredytową – wbrew obiegowej opinii – mógł uzyskać kredyt na całkiem rozsądnych warunkach. Oczywiście rok ten był najgorszy dla developerów ze względu na znaczny spadek sprzedaży, jednak jestem pewny, że odrobienie strat z minionego roku jest tylko kwestią czasu. W 2010 rok wchodzę z dużą dozą optymizmu, z miesiąca na miesiąc sytuacja na rynkach powinna się stabilizować co pozytywnie wpłynie

Korzystając z okazji chciałbym życzyć wszystkim wesołych i spokojnych Świąt, spędzonych w miłej, rodzinnej atmosferze. Oby nadchodzący Nowy Rok był nie gorszy od mijającego i obfitował z same pozytywne niespodzianki, czego sobie i Wam serdecznie życzę!

Pewną umową dostępność kredytów hipotecznych w Polsce. Do tej pory mówiło się jedynie bardzo ogólnie, że kredyty stają się bardziej lub mniej dostępne, ale nikt nie próbował tego zmierzyć. Open Finance podjęło próbę zmierzenia zmian w tym zakresie, czego efektem jest właśnie Indeks dostępności kredytowej.

Aby go wyliczyć wzięto pod uwagę 3 składowe:

Premiera IDK w TVN CNBC Biznes - 30.11.09r.

- marże kredytów – czyli ich cenę (koszt)
- maksymalne dostępne LTV - czyli tym samym wymagany wkład własny
- zdolność kredytową – czyli to ile kredytu można otrzymać przy średniej, krajowej pensji

Do 10 największych w Polsce banków wysłano ankiety, w których odpowiedziano na pytania dotyczące 3 w/w elementów. Na podstawie takich comiesięcznych ankiet i ich wyników, będzie można wyliczyć zmienność indeksu i tym samym precyzyjnie powiedzieć: czy oraz o ile – kredyty hipoteczne stają się bardziej lub mniej dostępne. Wartością startową Indeksu jest liczba „100„, lecz by móc dziś zaprezentować już dziś pewne miarodajne wyniki, analizę rozpoczęto 31 maja 2009r., a kolejne wartości indeksu będą publikowane regularnie, ostatniego dnia każdego miesiąca. Na załączonym zdjęciu widać, że kredyty hipoteczne stają się powoli co raz bardziej dostępne. Nie mniej, jak określił specjalista Open Finance: aby można było powiedzieć, że kredyty „są łatwo dostępne” – wskaźnik musiałby osiągnąć poziom ok 120 jednostek – a do tego jeszcze daleka droga…

Warto dodać, że wskaźnik dotyczy kredytów hipotecznych udzielanych w PLN. W przyszłości planuje się wprowadzenie podobnego wskaźnika również dla kredytów walutowych i pierwszym z nich jak pokazuje rynek będzie wskaźnik EUR, nie jak niektórzy mogli by sądzić – CHF, bowiem ok. 10% udzielanych w tej chwili kredytów w Polsce to kredyty w EUR, podczas gdy kredyty w CHF to jedynie ok. 3-4%.

Jak oceniacie taki sposób określania dostępności kredytów hipotecznych w Polsce? Czy wartości tego indeksu odzwierciedlają Waszym zdaniem realia rynkowe? Zapraszam do dyskusji w komentarzach.