Koniec roku to jak zwykle okres podsumowań i prognoz na najbliższe 12 miesięcy. Postanowiłem zatem w kilku zdaniach opisać jaki był rok 2009 zarówno dla kupujących jak i sprzedających oraz czego możemy się spodziewać w nadchodzącym 2010r.
Początek 2009r. to zdecydowanie okres, który był niekorzystny dla wszystkich: sprzedających, kupujących i banków. Skutki „kryzysu” były jeszcze mocno odczuwalne, kłopoty z finansowaniem nieruchomości spowodowały zdecydowane zmniejszenie liczby zawieranych transakcji, spadek sprzedaży u developerów sięgnął nawet 90%, dzięki czemu można było dość mocno negocjować ceny, lecz nastroje kupujących ze względu na wciąż odczuwalne skutki kryzysu oraz niepewną przyszłość – nie skłaniały do zakupów. Na szczęście sytuacja z miesiąca na miesiąc poprawiała się i już po wakacjach można było odczuć zwiększony ruch na rynku nieruchomości, głównie dzięki pewnemu ustabilizowaniu się sytuacji na rynkach finansowych oraz rozpoczęciu akcji kredytowych w niektórych bankach. Tendencja ta utrzymywała się aż do końca roku i wszystko wskazuje na to, że utrzyma się dalej. Banki chętniej otwierają się na nowych klientów i powoli zaczynają udzielać kredytów z co raz wyższym LTV sięgającym nawet 100%. Automatycznie spowodowało to również usztywnienie cen na rynku pierwotnym. Developerzy zdecydowanie mniej chętni są do negocjacji cen, pojawia się więcej kupujących więc „jeśli nie ten, to inny…”. Wyjątkiem są duże mieszkania i największe domy na osiedlach domków jednorodzinnych, które najtrudniej sprzedać – tam nadal można dość skutecznie negocjować ceny o nawet 15%. Rok 2009 przyniósł nam także zmianę w preferencjach kredytobiorców. Po okresie wielkiej popularności franka szwajcarskiego przyszedł czas na euro. Sytuację taką niejako wymusiły banki, znacznie ograniczając akcję kredytową w CHF, za to przedstawiając ciekawe warunki dla kredytów w EUR. Również niskie stopy procentowe Euriboru, które pod koniec roku spadły poniżej 1% w porównaniu do ponad 4% dla Wiboru – nie pozostają bez znaczenia. Nastąpiło także spore ożywienie w kredytach w PLN współfinansowanych programem „Rodzina na swoim”. Było to możliwe dzięki wzrostowi limitów cen metra kwadratowego mieszkania, od którego można starać się o dopłaty oraz niewielkim spadkom cen nieruchomości, które teraz „łapały się” do programu.
Co może przynieść nam rok 2010? Czy będzie w jakiś sposób przełomowy?
Dobre pytanie 
Trudno prognozować jakieś wielkie zmiany, tym bardziej w perspektywie 12 miesięcy, gdzie jak pokazał rynek wiele nieprzewidzianych rzeczy może się wydarzyć. Z pewnością w Nowy Rok wchodzimy z optymistyczną perspektywą co do pozyskiwania środków na zakup nieruchomości. Większa dostępność kredytów hipotecznych jaką obserwowaliśmy w ostatnich miesiącach z pewnością będzie kontynuowana w najbliższym czasie, co spowoduje większy popyt i jednocześnie podaż na rynku. Developerzy co raz chętniej „odmrażają” bowiem projekty, które miały ruszyć w 2009r. i mając wykupione grunty, pozwolenia na budowę etc. czekały tylko na decyzje zarządów o rozpoczęciu budowy i akcji sprzedażowej. Co do waluty w jakiej będziemy finansować nasze wymarzone „M”, niezmiennie na czele pozostanie złoty (w 2009r. ok 85-87% udzielonych przez banki kredytów mieszkaniowych), za nim EUR (ok 10% kredytów w 2009) i na końcu CHF (ok 3-5% kredytów w 2009r). Sądzę, że w 2010r. nieco większy udział w rynku będą miały kredyt w Euro, m.in. za sprawą ograniczeń i zmian jakie planowane są w programie „Rodzina na swoim”. Rząd planuje na 3 lata wstrzymać dopłaty na zakup nieruchomości na rynku wtórnym oraz obniżyć limit dopłat z 40% do 30% średniego kosztu budowy. Oznacza to powrót do sytuacji z 2008r. gdzie tylko nieliczne mieszkania spełniały kryteria programu „RnS”. Oczywiście oficjalnie wykluczenie z dofinansowania rynku wtórnego ma wspomóc developerów zwiększając ich sprzedaż, jednak moim zdaniem działania te dążą tylko i wyłącznie do automatycznego wygaszania programu, aż liczba zainteresowanych nim kredytobiorców będzie tak mała, że program będzie można oficjalnie zamknąć uznając go za niepotrzebny. Dzięki temu w budżecie pozostanie ładnych „kilka” milionów złotych więcej. Warto przytoczyć tu, że tylko w pierwszych trzech kwartałach 2009r. udzielono już ponad 22 tys. kredytów na kwotę ponad 3,7 mld zł dofinansowanych programem „RnS”. To więcej niż łącznie w pierwszych dwóch latach obowiązywania programu.
Jak będą zachowywały się ceny nieruchomości?
Opinie są jak zwykle różne. Moim zdaniem ceny na pewno nie spadną. Przewiduję kilku procentowy wzrost wartości średnio o 5-7% w skali roku. Oczywiście sporo zależy od samej nieruchomości i lokalizacji, bowiem w 2009r. ceny mieszkań z wielkiej płyty, w słabej lokalizacji mniejszych miast spadły nawet o 20%, nie mniej zdecydowana większość nieruchomości utrzymała swoją wartość lub lekko zyskała na wartości i w 2010r. powinna zyskać kolejnych kilka procent.
Podsumowując: uważam że rok 2009 mimo, iż był trudny – przyniósł nam odrobinę „normalności”. Był jak kubeł zimnej wody. Wszyscy z dużo większą rozwagą przystępowali do zakupów, decyzje były bardzo przemyślane, ajeśli komuś bardzo zależało na zakupie i dysponował odpowiednią zdolnością kredytową – wbrew obiegowej opinii – mógł uzyskać kredyt na całkiem rozsądnych warunkach. Oczywiście rok ten był najgorszy dla developerów ze względu na znaczny spadek sprzedaży, jednak jestem pewny, że odrobienie strat z minionego roku jest tylko kwestią czasu. W 2010 rok wchodzę z dużą dozą optymizmu, z miesiąca na miesiąc sytuacja na rynkach powinna się stabilizować co pozytywnie wpłynie
Korzystając z okazji chciałbym życzyć wszystkim wesołych i spokojnych Świąt, spędzonych w miłej, rodzinnej atmosferze. Oby nadchodzący Nowy Rok był nie gorszy od mijającego i obfitował z same pozytywne niespodzianki, czego sobie i Wam serdecznie życzę!
Tagi:Kredyty hipoteczne, nieruchomości
(No Ratings Yet)
Loading ...
